Здача нерухомості в оренду є розповсюдженим способом заробітку в Україні. Проте кожний вид доходу має бути оподаткований згідно з чинним законодавством і ст. 67 Конституції України. На жаль, багато фізичних осіб орендодавців не розуміють, навіщо взагалі платити відсотки в держбюджет. А деякі нехтують підписанням договору оренди та надають житло без зобов'язань. У такій ситуації дві сторони знімають з себе відповідальність одне перед одним і перед Законом. З юридичної точки зору це дуже ризиковано.
Однак зазначимо, що, попри те, чи є договір оренди, чи його немає, власник зобов'язаний сплачувати податки до держави. Оподаткування доходу залежить від того, в якому юридичному статусі ви знаходитесь: як суб'єкт підприємницької діяльності чи як звичайна фізична особа. Разрахуйте податки за домогою нашого калькулятора та календаря податків.
Чому варто сплачувати податки
У разі виникнення боргу перед Податковою службою власник нерухомості зобов'язується сплатити великий штраф, який включатиме саме несплачений борг по податку і суму від 5 000 до 10 000 НМДГ (Неоподатковуваний Мінімум Доходів Громадян) що дорівнює 85 до 170 тис. грн. Саме такі цифри прописані у ст. 212 Кримінального кодексу України.
На жаль, багато хто з орендодавців досі вважає, що може обійти систему оподаткування і тихенько здає нерухомість в оренду тим, хто потребує. Однак, не повідомивши про це в податкову, власник ризикує своїм майном. Яким чином податкова може розсекретити власника житла та дізнатися, що він здає нерухомість?
Першими можуть повідомити "пильні" сусіди.
Повідомити про здачу в оренду нерухомості може житлово-комунальне підприємство.
Якщо договір оренди складається у нотаріуса, він зобов'язаний повідомити про це у податкову службу.
Агенти з нерухомості, які були присутніми при завіренні нотаріусом документа, мають повідомити про факт передачі нерухомості у тимчасове користування у відповідні служби.
Якщо житло надається внутрішньо переміщеним особам (ВПО), при реєстрації в органах місцевого самоврядування вони мають вказати адресу, де будуть перебувати. Таким чином, міська влада та податкові органи дізнаються про здачу нерухомості.
Регулярно здійснюються перевірки Фіскальною службою.
Також слід відмітити, що при не сплаті податків, вас можуть шантужувати орендарі.
Після цього податкова проводить позапланові перевірки, складає акт правопорушення і надсилає його за адресою орендодавця. А також нараховує штрафи згідно з Кримінальним кодексом України. І, звісно, зобов'язує надалі сплачувати відсоток з нерухомості яка здається в оренду.
Від чого залежить сума податків
Є різні умови стягнення податку. І в першу чергу рівень оподаткування залежить від того, хто саме здає нерухомість – фізична чи юридична особа, і кому саме здають нерухомість.
У другу чергу це залежить від статусу цих осіб, наприклад, якщо вони зареєстровані як ФОП, в них один відсоток, якщо як фізична особа – зовсім інший.
Розберемо всі випадки, щоб дізнатися суму податку, яку треба сплачувати з доходу від оренди:
Найчастіше трапляються випадки, коли фізична особа здає житло фізичній особі. У цьому випадку буде діяти загальна система оподаткування, яка включає 18 % від доходу оренди плюс військовий збір 1,5 % і соціальний внесок.
ФОП другої групи можуть здавати нерухомість до 400 кв. м житлової площі чи до 900 – нежитлових споруд. Тут діють високі відсотки – 20% від мінімальної зарплати (МЗП), та єдиний соціальний внесок (ЄСВ), що становить 22% від МЗП. Тут також діють деякі обмеженя, ФОП 2ї группи не можуть здавати ФОП та юридичним особам на загальній системі оподаткування, а також нерезидентам.
ФОП третьої групи з мінімальним платежем 5 % і ЄСВ 22%, теж повинні мати у власності таку ж нерухомість як і «єдинники» 2ї групи, але без обмежень щодо контрагентів.
Разрахуйте податки за домогою нашого калькулятора податків.
Переваги та недоліки систем оподаткування
Якщо власник – фізична особа, легшим способом є загальна система оподаткування. У такому разі немає обмежень щодо площі приміщень. Здавати в оренду нерухомість можна як фізичним, так і юридичним особам. Також декларацію подають наприкінці року, а відсотки сплачують раз у три місяці.
Якщо ви вже зареєстровані як ФОП, можете вибрати другу чи третю категорію оподаткування згідно з КВЕД 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного або орендованого нерухомого майна».
Якщо вибираєте другу групу платників єдиного податку, тут діють обмеження на тих, хто винаймає житло. Вони насамперед не повинні бути юридичними особами на загальній системі оподаткування, а можуть бути фізичною особою чи ФОП.
Щодо третьої групи, це більш вигідний варіант, який немає обмежень щодо орендарів, тобто найманців житла. Це можуть бути фізичні та юридичні особи.
Якщо житло здається юридичній особі, ще один плюс для орендодавця – відсутність потреби турбуватися про сплачені податки і їхнє нарахування. Орендар сам буде сплачувати цей відсоток. Але, перед тим як надати житло, потрібно зазначити перелік питань і відповідей у письмовому договорі оренди. Це слід зробити, щоб надалі не виникало розбіжностей між фізособою і підприємцем відносно дати, суми платежів, чи того, звідки контрагент буде брати гроші для перерахунку до податкової служби.
Висновок такий. Громадянам необхідно обов'язково декларувати доходи від орендної плати, і надсилати звітність до податкової. Це захистить від багатьох проблем та штрафів. Спробуйте нащі інструменти для спрощення та атоматизації сплати податків, та насолоджуйтесь життям!