Оренда квартир – що потрібно знати?
Сьогодні не всі можуть дозволити собі купити будинок або квартиру. До того ж не кожен погодиться збирати гроші тривалий проміжок часу й відмовляти собі в багатьох речах. Що вже говорити про іпотечний кредит, який ризикують брати далеко не всі. Саме в таких випадках і передбачена ст. 47 Конституції України, яка дає право на оренду житла. Реалізується це на базі договору оренди, який виступає одним з різновидом цивільно-правових угод, розрахованих на недовгострокову передачу майна орендодавця у користування орендарю (на конкретний період і за плату).
Що собою являє договір оренди?
Один з варіантів регулювання питання, що розглядається, – усна домовленість. Але вона далеко не завжди дієва, адже не надає ніяку гарантію захисту прав ні орендодавця, ні орендаря. Все через те, що там немає юридичної сили. Ніхто не зможе заперечити або довести свою правоту, якщо орендодавець підвищить ціну за житло ні з того, ні з сього, або захоче виставити за двері орендаря, а то й взагалі наймач побажає підселити до себе кого-небудь без попиту.
Буде дуже складно, якщо всі подібні нюанси не були прописані в документі, не обговорювалися раніше. Саме тому так важливо підписувати договір найму квартири, який регулюється законодавством та має юридичну силу. Цей договір виступає надійним захистом прав та інтересів у суді, навіть у разі відсутності повіреного у нотаріуса. Необхідно тільки правильно скласти договір.
Такий документ потрібен, щоб чітко й однозначно встановити права й обов'язки тих, хто укладає угоду, і скласти порядок врегулювання спірних ситуацій на час здачі квартири в оренду. Ключові його положення, що регулюють правовідносини сторін, знайдуться у Цивільному кодексі України.
Тонкощі укладення договору оренди
Власнику нерухомості в першу чергу слід бути готовим надати певну інформацію майбутньому орендарю. Це робиться перед тим, як скласти угоду. Що це за інформація:
Що квартира не стане предметом спору в суді, і право власності не буде оскаржуватися третьою невідомою особою.
Довести документально володіння житлом. Повинні бути надані документи, котрі підтверджують право власності на будинок або квартиру.
Що нерухомість не перебуває у спільній власності в кількох людей. Інакше для передачі в оренду знадобляться письмові дозволи власників.
Відомості щодо того, що інші договори оренди ні з якими наймачами на цей період не укладалися.
Що квартира не знаходиться в іпотеці або під арештом.
Якщо за цими пунктами все нормально, далі потрібно переходити до фактичного укладення договору оренди. Його не обов'язково піддавати нотаріальному посвідченню. Достатньо буде тільки мати підписи власника та орендаря. Договір можна вважати укладеним, якщо сторони дійшли згоди по всіх його розділах.
На ці пункти договору найму варто звертати увагу
У Цивільному кодексі прописуються лише базові регулюючі положення. Важливий момент – у разі потреби їх можна перевизначити в договорі, як того вимагають сторони. На приклад, власник має право взяти обов'язок зробити ремонт у квартирі на себе, або орендар може здавати орендоване ним житло в суборенду.
Актуальним залишається питання підвищення вартості на квартиру й обов'язковий порядок інформування наймача про намір власника це реалізувати. Потрібно чітко це вказати в договорі. Закон не допускає підняття орендної плати в односторонньому порядку, інша справа – така ймовірність прописувалася в договорі.
Є ще ряд важливих моментів, які повинні бути детально описані й узгоджені обома сторонами:
особливості та форма оплати;
стан квартири (включаючи меблі та побутову техніку, всі предмети, що надаються в експлуатацію) на момент укладення угоди;
відповідальність за пошкоджені або втрачені речі;
специфіка відшкодування збитків;
поселення третіх персон;
порядок і підстави передчасного розірвання договору або його пролонгація;
вірогідність здійснення перепланування у приміщенні.
Залишається необхідним узгодити час з орендарем і частоту візиту власника житла, а також те, як мають користуватися ключами. Не потрібно шкодувати часу, а краще ретельно все продумати, прописати всі сумнівні моменти та грамотно їх задокументувати. Раціональним рішенням буде зафіксувати стан квартири на фото перед тим, як заселятися до будинку, й залишити їх в договірі.
Якщо дійсно правильно укласти договір найму, то вийде мати надійний гарант дотримання прав власника і наймача, а це убезпечить вас в майбутньому від усіляких можливих проблем і заощадить час і нерви.
Що говориться у Цивільному кодексі України щодо найму житла?
Договір оренди житла слід укладати в письмовій формі. Його предметом може виступити приміщення, яке є придатним для проживання. Розмір плати за користування квартирою або будинком встановлюється у відповідному документі. Сторонами договору мають право бути фізичні та юридичні особи.
Наймач має ряд обов'язків. Слід використовувати житло за призначенням, підтримувати його в акуратному стані. Якщо орендар відчуває потребу в переплануванні, йому варто отримати на це дозвіл наймодавця. Також він повинен вчасно вносити орендну плату за житло, якщо це передбачено в договорі, то самостійно платити за комунальні послуги.
Якщо знімається приміщення терміном на понад трьох років, то потрібно буде нотаріально завірити угоду та потім пройти державну реєстрацію. Якщо не дотримуватися цієї вимоги, то договір оренди може бути визнаний недійсним у судовому порядку. У разі продовження договору найму, який був укладений на період менше 3-х років, у нотаріальному посвідченні та державній реєстрації права користування нерухомим майном немає потреби.
А хто все-таки повинен оплачувати комунальні послуги?
Якщо розглядати не подобову оренду, а довший період найму, то, як правило, оплачує комунальні платежі наймач (це наказано у ст. 815 Цивільного кодексу, тільки якщо інше не встановлено договором оренди). Тому законодавство України дає право сторонам самостійно вирішувати, хто повинен оплачувати послуги – той, хто орендує, або хто здає в оренду.
Розірвання договору оренди та повернення грошей
За фактом документ являє собою угоду сторін, яку можна розірвати в будь-який момент, ініціатором може виступити як наймодавець, так і наймач житла. Якщо в договорі передбачені будь-які підстави для припинення угоди, сторони можуть посилатися на них. Стаття 825 ЦК дає право орендарю в будь-який час відмовитися від договору найму, потрібно тільки письмово попередити про це власника нерухомості за 3 місяці до виїзду.
